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    引战投换总裁调评级 万达商管为重回H股铺益路

      IPO不都雅察|引战投换总裁调评级,万达商管为重回H股铺益路  记者|俞瑶 演习记者 余冬梅

      编辑|杨程

      在A股IPO列队5年未果,2021年3月,万达商管宣布终止A股IPO,那时就有业妻子士推想,万达商管或将重回港股。时间来到8月,红星资本局发现,万达商管港股上市终于传出最新新闻。

      红星资本局晓畅到,万达轻资产商业管理计划最早将于本月(8月)挑交香港IPO上市申请,融资周围约为30-40亿美元,承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。截至发稿,万达集团方面尚未置评上述新闻。

      回过头来看这近5个月的时间,红星资本局发现,万达商管已经为港股IPO做了不少准备,包括引入珠海国资委战投,成立珠海万达轻资产商管公司;宣布人事调整,老将齐界再度回到万达商管担任总裁等。能够说,万达商管已经做益了重回港股的末了冲刺准备。

      6年轻资产之路

      万达商管终于再次走向港股

      2014年12月23日,大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业地产”)在港交所上市。那时陪同王健林敲钟的企业家大佬有:泛海建设董事长卢志强、香港永隆银走董事长马蔚华、格力集团董事长董明珠、新浪董事长兼CEO曹国伟、喜欢国者集团董事长冯军等。

      比首敲钟的排场,万达商业地产上市首日的股价外现并不算益,以发走价48港元开盘,收盘报46.75港元/股,下跌2.6%,破发了。

      益在万达商业地产登陆港股时,正逢牛市,2015年6月,万达商业地产股价上摸到78港元/股。此后,随着市场走熊,万达商业地产股价狂泻不止,2016年2月终,下探至31.1港元/股。

      不过,上市不到两年,万达商业地产就宣布从港股私有化退市,并于2016年9月20日完善私有化退市。

      退市最中央的因为,是王健林认为公司价值主要被矮估。根据2015年报数据,万达商业地产每股利润6.6元,每股净资产39.8元,而其股价却永远在净资产上下徜徉。

      从港股退市之前,万达商业地产就已经启动A股上市程序。证监会吐露的文件表现,早在2015年9月7日,证监会已经受理了万达商业地产的IPO申请。这之后,便是万达商业地产超过5年的回A列队。

      5年时间,能够发生许众事情。

      这5年,房企“躺着赢利”的时代逐渐以前。而对于万达商业地产来说,却是大踏步走向“轻资产”的5年。

      万达商业地产首家于“城市综相符体”模式,即建设万达广场收取租金,同时在周边开发、出售写字楼、商铺、住宅。不过,矜持型商业地产回报周期长,沉淀资金量大。

      早在2014年和2015年,万达商业地产就启动了轻资产转型战略。万达的轻资产模式分为两个类型:投资类,即投资者“拿钱下订单”,万达负责找地、建设、招商和运营;第二栽是配相符类,投资者出地又出钱,万达出品牌,负责设计、建设、招商、运营。净租金中七成归投资者,三成归万达商管。

      王健林在万达2017年会上外示,从2017年最先,轻资产模式中主推配相符模式,每年确保签约20个以上,上不封顶。

      2018年,万达商业地产更名为“万达商业管理集团”(以下简称“万达商管”),添速轻资产转型。

      2020年9月28日,万达商管宣布,从2021年最先,不再发展“重资产”,周详实走“轻资产”战略,以后每年签约“轻资产”的万达广场将不矮于60个。

      万达公布的数据表现,截至2020岁暮,万达累计开业了368个万达广场,其中重资产项现在占比稀释至70.38%,轻资产项现在占比升迁至29.62%,其中50%的项现在下沉到三四线城市。在建的142个万达广场中,轻资产占比超过80%;2021年,计划签约70座轻资产万达广场。

      剥离地产业务后,本以为万达商管的IPO进程能够进取一步,没想到历经5年的漫永远待之后,万达商管却在2020年3月不料宣布终止A股IPO。那时就有业妻子士推想,万达商业或将重回港股。

      日前,据时代周报报道,万达轻资产商业管理计划最早将于本月(8月)挑交香港IPO上市申请,融资周围约为30-40亿美元,承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。截至发稿,万达集团方面尚未置评上述新闻。

      引战投、换总裁、调评级

      万达商管已为港股上市铺益路

      从3月宣布终止A股IPO,到8月传出港股IPO在即的新闻,近5个月的时间里,万达商管为赴港上市做了不少准备。

      3月29日,万达商管在官网宣布了珠海国资委的30亿元战投入股。新闻表现,万达商管与珠海市当局签署制定,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股上述公司。

      新成立的珠海万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“珠海万达商管”)不持有物业,周详负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的一切万达广场的运营管理。据众家媒体报道,珠海万达商管将成为本次港股上市的主体。

      企查查表现,珠海万达商管有三位股东,大股东大连万达商管持股70.15%,非发首人持股29.8%,银川万达广场商业发展有限公司持股0.0138%。

      近日,万达商管高层人事换防,老将齐界再度挂帅,也增补了外界对万达商管冲刺IPO的想象空间。

      8月2日,据上交所新闻,大连万达商业管理集团股份有限公司总裁发生转折。公告表现,鉴于肖广瑞辞去公司总裁职务,经公司董事会钻研决定,聘任齐界为公司总裁。

      值得一挑的是,肖广瑞于2020年4月才调任万达商管任总裁一职,距今不到一年半。这样人事调整,业妻子士分析称,是为上市扫清制度窒碍。

      公开原料表现,珠海万达商管成立后,齐界、肖广瑞均在管理层序列,其中齐界为董事长,肖广瑞为董事兼总经理。根据《首次公开发走股票并上市管理手段》的规定,发走人的总经理不克在控股股东任职董事、监事以外的其他职务。所以,肖广瑞一定不克不息担任万达商管总裁。

      在完善高管换防的同时,惠誉针对万达商管的评级也外清新资本市场的态度。

      8月2日早间,惠誉给予万达商管永远外币发走人违约评级为“BB+”,给予万达香港发走人违约评级、高级无抵押评级及其有担保的美元票据的评级为“BB”,展看为安详。

      估值或超2000亿元

      这次万达商管能否讲益本身的故事

      从财务数据上看,轻资产转型给万达商管带来的影响具有两面性。

      以前数据表现,地产业务实际上才是万达集团最大的现金奶牛。2015年高点时,万达地产业务曾为集团贡献1640.8亿元营收。而根据克而瑞数据,万达2020年出售额仅699亿元,位列房企第49名。

      剥离了地产业务的万达商管,业绩同样承压。2018年至2020年,万达商管生意业务收入别离为1065.49亿元、786.56亿元、391.34亿元;后两年别离同比下滑26.18%、50.25%。同期净利润别离为317.95亿元、250.96亿元、138.3亿元,2019年和2020年别离同比降低21.07%和44.89%。

      不过在轻资产模式下,万达商管的生意业务成本也在逐年降矮。2020年万达商管生意业务总成本仅为300.63亿元,相比2019年的627.05亿元,降低了68%。

      再来看欠债,2018年至2020年,万达商管总欠债别离为3595.70亿元、2979.07亿元和2874.19亿元。而2017年,该公司欠债总值甚至超过4000亿元。2020年,万达商管的总欠债率为51.11%。

      以前由于估值题目从港股退市,那么这次万达商管倘若成功赴港上市,估值又当如何呢?

      2021年3月初,万达商管4200万股被挂牌出售,转让底价为21.84亿元。以此计算,万达商管的估值约2354亿元。此外,2018年1月29日,腾讯说相符苏宁、京东、融创与万达商业签署战略投资制定,投资约340亿元收购万达商业H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。倘若按此计算,万达商业估值约2429亿元。

      2016年9月20日从港股退市时,万达商管总市值为2376.8亿港元(约相符人民币1975.8亿元)。也就是说,折腾5年之久,万达商管的总市值也仅仅增补了不到500亿元。

      值得一挑的是,现在港股对房企的偏益有了清晰转折,对物业服务企业的估值清晰高于传统房企。

      以碧桂园服务(06098.HK)为例,同花顺数据表现,上市3年来,其市值已经达到1892.6亿港元,市盈率(TTM)达到58.76,而其母公司碧桂园(02007.HK)的市值仅为1726.4亿港元,市盈率仅为4.14。

      而以商管业务为亮点的华润万象生活(1209.HK),2020年12月9日正式敲钟上市,上市募资120亿港元,截至8月6日收盘,较发走价已大涨93%,市值980.3亿港元。

      “轻装上阵”的万达商管,这次能否在港股讲益本身的故事,红星资本局也将不息关注。

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    义务编辑:陈志杰

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